Главная » Оспаривание кадастровой стоимости
Получить оценку

Оспаривание кадастровой стоимости


Одним из видов профессиональных услуг, которые специалисты экспертно-оценочной компании «А-Миг» оказывают физическим и юридическим лицам Перми и Пермского края, является оценка актуальной рыночной стоимости участков земли. Мы готовы выполнить комплекс всех необходимых работ и подготовить официальный отчет об оценке участка, принадлежащего вам на правах полной или частичной собственности, либо переданного вам местной властью в пользование на правах аренды.

Необходимость в заказе данной услуги может возникнуть у владельца или арендатора земли в ситуации, если он считает, что официально установленная уполномоченными государственными органами цена участка не соответствует его реальной рыночной стоимости. Подтверждающее этот факт заключение специализированной оценочной компании необходимо, чтобы возбудить и добиться успеха в процедуре оспаривания кадастровой стоимости, принадлежащего вам или арендуемого земельного участка в одной из судебных инстанций или уполномоченных органах местной власти.

СПРАВКА: понятие кадастровая оценка земли, а также правила её формирования и применения определены в тексте постановления Правительства РФ №316 в апреле 2000 г. Одной из главных задач оценки стоимости земель государственного кадастра является урегулирование вопросов налогообложения. Законом установлено, что оценка земель должна выполняться каждые 5 лет. Информацию об установленной специальной комиссией стоимости земли, которая содержится в базе данных Всероссийского реестра, можно получить в местном территориальном органе Федерального агентства кадастра.

Стоимость услуг по оценке

Тип объекта Срок изготовления, рабочих дней Стоимость, руб.
Определение кадастровой стоимости участка от 5 от 3000
Снижение кадастровой стоимости (самая низкая цена в городе) от 5 от 15000
Земельный участок для оспаривания кадастровой стоимости в Пермском крае от 10 от 20000

Почему цена земли в государственном реестре может значительно превышать рыночную

Установленная законодательством норма о пятилетнем сроке пересмотра кадастровой стоимости оцениваемых объектов была уточнена в 2013 году и вступила в действие с 1 января 2014 года. Позднее, в апреле 2016 года Федеральным Законом №360 был введен «мораторий» на переоценку земель государственного кадастра, который должен продлиться до 1.01.2020 года. Таким образом, внесенная в Российский реестр официальная оценка земли по состоянию на 1.01.2014 года до сих пор применяется для исчисления взимаемого налога платы за землю, хотя уже давно отстала от реалий рынка.

В большинстве ситуаций инициировать оспаривание официально установленной кадастровой стоимости участка владельца или арендатора земли вынуждает необходимость уплаты земельного налога, сумму которого он считает неоправданно завышенной. Учитывая, что на основании ст. 394 Налогового Кодекса РФ ставка земельного налога устанавливается решением местной власти и напрямую зависит от официальной кадастровой стоимости земли, добившись ее снижения, заявитель может существенно снизить расходы на налогообложение.

В каких случаях к нам обращаются за помощью в пересмотре кадастровой оценки земли

Можно назвать несколько причин, вынуждающих наших заказчиков добиваться пересмотра записанной в данные кадастра цены участка в сторону реальных рыночных значений. Каждая из причин обращения клиента к нам за помощью, так или иначе, связана с финансами и платежами, размер которых зависит от результатов официальной оценки земли. Это:

  • Желание снизить до обоснованных норм уплачиваемые суммы земельного налога;
  • Оптимизация цены выкупа арендованной земли, приобретаемой в собственность;
  • Перерасчет арендной платы;
  • Пересмотр сумм налоговых отчислений на активы и имущество организаций;
  • Другие ситуации, связанные с владением, продажей или арендой земли.

Порядок оспаривания не устраивающей вас кадастровой стоимости земли

Инстанцией, куда следует обратиться с целью снижения учетной кадастровой стоимости принадлежащего вам земельного участка на первом, досудебном этапе, является специальная комиссия по оспариванию КС. Подобные государственные бюджетные организации создаются в каждом регионе Российской Федерации. В Пермском крае работой по определению кадастровой стоимости всех видов недвижимости и земельных участков на постоянной основе занимается комиссия при территориальном Управлении Росреестра.

Практика показывает, что почти все попытки граждан и руководителей компаний оспорить в данной организации кадастровую стоимость арендованной или принадлежащей им земли, заканчиваются неудачей. Учитывая, что местные органы власти не заинтересованы в сокращении налоговой базы и снижении поступлений в бюджет, специалисты по работе с землей и недвижимостью советуют заявителям - физическим лицам не терять времени, и по всем подобным вопросам обращаться напрямую в суд.

На юридические лица распространяется порядок обращений, в соответствии с которым для рассмотрения вопросов изменения КС земельного участка в первую очередь нужно подать заявление и соответствующий пакет документации именно в комиссию Росреестра. Законом установлено, что на рассмотрение поступившей заявки и ответ по существу комиссии дается 30 дней. И только после получения отрицательного решения этого органа, не нашедшего оснований для пересмотра ранее выполненной оценки земли, руководство компании имеет право обратиться в суд.

Подготовка документов

Не важно, решили ли вы для рассмотрения своего вопроса подать заявление в комиссию Росреестра, либо сразу направить заявление в суд, вам придется подготовить полный пакет документов, от содержания которых во многом будет зависеть успех или неуспех пересмотра официально признанной государством цены вашего землевладения. Самостоятельно, либо при помощи наших специалистов подготовьте или получите в соответствующих инстанциях:

  • Справку о цене земельного участка, внесенного в базу данных Росреестра, по состоянию на дату обращения. В Перми такую справку можно получить в местном отделении комиссии по адресу: улица Ленина 66/2.
  • Заверенные нотариально документы о праве собственности на участок, учетную цену которого вы хотите пересмотреть.
  • Обоснованные доказательства ошибок или неточностей, допущенных во время планового оценивания участка, ранее выполненного государственным органом. По возможности, свои доводы полезно подтвердить материалами фото или видеосъемки.
  • Отчет об оценке земельного участка, выполненный специалистом независимой оценочной компании. Важно, чтобы подготовленный оценщиком отчет содержал не только характеристики земельного участка и финансовый результат, но и все предусмотренные для таких документов разделы – от задания на оценку до описания использованных специалистом методологических подходов к оцениванию.

Чтобы убедиться в полноте и точности подготовленной документации, можно представить весь пакет для контроля юристу, специализирующемуся в области земельного права. Если у заявителя нет времени заниматься вопросами оспаривания кадастровой стоимости данного участка лично, он может передать свои полномочия другому физическому лицу на основе оформленной и нотариально заверенной доверенности.

Порядок проведения независимой оценки

В случае привлечения к процедуре оспаривания учетной стоимости участка оценщиков компании «А-Миг», вы можете рассчитывать на максимальный уровень компетентности, многолетний опыт работы и профессионализм. Наши специалисты в совершенстве знают свою работу, и, оставаясь объективными, всегда действуют в интересах и по поручению клиента. Подготовленный оценщиком отчет является основным документом, от которого зависит результат рассмотрения обращения клиента комиссией Росреестра или судом.

В связи с этим выбор оценочной компании и конкретного специалиста, которому вы доверите подготовку самого важного документа, способен во многом решить исход вашего дела. Приступив к работе, оценщик руководствуется положениями Федеральных стандартов оценки, в частности ФСО-7, точно сформулированным заданием на оценку, а также всеми рекомендованными методологическим подходами к оценке, позволяющими точнее определить рыночную стоимость каждого конкретного участка. В процессе анализа объекта оценщик выявляет и учитывает следующие факторы:

  • Целевое назначение. Методика и результаты расчета стоимости земель под коммерческой или жилой застройкой, либо предназначенных для нужд сельского хозяйства, существенно отличаются. Опытный специалист учтет все составляющие цены и сформирует наиболее точный результат.
  • Фактор расположения. Рыночная стоимость земли зависит от наличия поблизости дорог с твердым покрытием, а также возможности подключения к базовым инженерным коммуникациям – электросети, водопроводу, канализации и газоснабжению. К большинству объектов оценщику удается подобрать равноценный сравнимый аналог, проанализировать историю сделок и достаточно точно вычислить рыночную стоимость оцениваемого участка.
  • Форма собственности, наличие всех необходимых документов. Важные сведения, оказывающие существенное влияние на цену земли.
  • Состояние земель и общая площадь. Эксперт учитывает особенности рельефа местности, близость грунтовых вод и другие параметры, способные повлиять на возможность и уровень затрат на жилищное или промышленное строительство. Для земель с/х назначения важной характеристикой является плодородие.
Внимательно проанализировав все составляющие рыночной стоимости объекта, квалифицированный оценщик способен рассчитать достаточно точный результат даже в том случае, если данному земельному участку не удалось подобрать равнозначный сравнимый аналог. Оформленный и переданный заказчику услуги отчет об оценке рыночной стоимости участка в дальнейшем станет основой для рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой цены земли комиссией Росреестра или судом.

Особенности оспаривания кадастровой стоимости землевладения в Росреестре

Приняв решение начать процедуру пересмотра кадастровой стоимости принадлежащего вам или арендованного земельного участка в местной комиссии Российского реестра, следует учесть несколько дополнительных требований к рассматриваемым объектам и составу документов, с которыми вас познакомят в этой организации. Заявление и представленный пакет документов здесь примут для рассмотрения только в случае, если последняя официальна оценка участка выполнялась не более пяти лет назад.

Обратившиеся в комиссию представители юридических лиц должны будут дополнительно представить заверенные у нотариуса копии устава и учредительного договора (решения учредителя). Заявителю – физическому лицу придется дополнить пакет документов только копией договора, по которому он приобрел оцениваемый участок, или другим документом равнозначной юридической силы. Срок рассмотрения комиссией всех поступивших заявлений владельцев или арендаторов земли составляет до 30 дней.


Запишите адрес: в Перми комиссия Росреестра работает по адресу: ул. Ленина 66.

Этапы оспаривания официальной оценки участков в судебных инстанциях

Если вы – физическое лицо, и решили сразу обратиться в суд, учтите: вы не можете оспаривать и требовать признать официальный кадастровый документ полностью недействительным. Ваша задача – добиться внесения в существующие базы данных корректного, устраивающего вас значения цены. Дополните подготовленный пакет документации правильно составленным вами, или при помощи профессионального юриста заявлением, содержащим все необходимые данные о землевладении и его собственнике, а также квитанцией об уплате госпошлины.

При подготовке заявления на пересмотр КС землевладения важно сослаться на законодательную базу, в соответствии с которой вы имеете право инициировать данную процедуру. В частности, на Федеральный закон №135 (ст. 24.18), и другие законодательные акты. Кроме того, если причиной заявления о пересмотре оценки является изменение целевого назначения объекта, приложите все выданные вам во время оформления данного решения подтверждающие документы.

Процедуру рассмотрения вашего вопроса в суде можно условно разделить на несколько важнейших этапов:

  1. Отработка документов, консультации по поводу их правильного заполнения.
  2. Подготовка развернутого заявления с указанием данных о заявителе, объекте оценки и основной причины обращения – фактов нарушения прав, требований уплаты чрезмерного земельного налога или арендной платы. Дополните заявление перечислением норм законодательства, регламентирующих отношения сторон по вопросам оспаривания кадастровой стоимости.
  3. Оплата услуг и предоставление вместе с пакетом документов квитанции на сумму 300 рублей. Секретарь суда должен подготовить, распечатать, заверить печатью и передать вам опись принятой документации.
    • Первое заседание суда, на котором проверяется и принимается к рассмотрению весь представленный пакет документов.
    • Второе – решающее заседание суда с принятием решения по сути вашего заявления о пересмотре учетной цены земли.

Если решение будет принято в вашу пользу, комиссия Росреестра, получив соответствующую выписку, на протяжении 7 рабочих дней должна будет внести в базы данных утвержденную судом новую оценку стоимости и выдать вам обновленный кадастровый паспорт.

Наиболее часто встречающиеся ошибки

Рассмотрев поданный пакет документов, суд может отказать в удовлетворении просьбы заявителя - хотя, на первый взгляд, все бумаги в полном объеме соответствовали обусловленным требованиям. Наиболее распространенными причинами отрицательного решения суда могут быть ошибки, допущенные независимым оценщиком на этапе подготовки отчета, либо неточности при оформлении другой документации. В списке самых распространенных ошибок на этапе подготовки документов лидируют:

  • Неточности, допущенные специалистом – оценщиком, который не учел все составляющие цены и особенности конкретного земельного участка;
  • В заявлении не указан факт временной передачи прав собственности третьим лицам;
  • Оценщик не учел возможный доход, который может приносить объект землевладения в случае его оптимального использования;
  • При анализе цены не учитывалась стоимость расположенных на земле строений.

Статистика постановлений комиссии при Росреестре и решений судов, рассматривающих обращения граждан и юридических лиц по поводу пересмотра установленной стоимости участков, свидетельствуют о полной бесперспективности подачи документов на оспаривание цены земли в местные органы кадастра. Зато анализ выборки решений судов Пермского края за несколько последних лет свидетельствует о том, что отказ в пересмотре цены участка, в среднем, получал только каждый седьмой заявитель.

У юридических лиц выбора нет – по закону они должны начинать с обращения в органы Росреестра. Но и частным лицам, которые имеют право сэкономить время и сразу обратиться в суд, хочется порекомендовать на первом этапе также подать заявление о пересмотре КС в местную кадастровую комиссию. Чиновники, не заинтересованные в снижении уровня поступающих налогов, очень тщательно поверяют документы и укажут на малейшие неточности. Устранив их, с подготовленной документацией можно смело обращаться в суд.

До максимума повысить шансы положительного решения о пересмотре цены земли по реестрам земельного кадастра вы сможете, если обратитесь за помощью в компанию «А-Миг». Наши специалисты выполнят осмотр участка на местности, изучат всю имеющуюся документацию, сформируют обоснованную рыночную цену и помогут документально отстоять ее в суде. Мы работаем быстро и качественно, не завышаем стоимость своих услуг и всегда рады знакомству с новыми людьми. Звоните по телефонам, указанным вверху этой страницы. Все вопросы решаются!


У Вас остались вопросы?

Оставьте свой телефон, и мы перезвоним Вам через 2 минуты